Ethan of Nu Stream Realty just closed a deal in White Rock. After closing the sale of the estate, the original owner kept calling Ethan stated that he left something behind in their home. Ethan thought what could he possibly forget as all aspects of his service were on point; and that thought made him remain in bewilderment. Regardless, he took time out of his busy schedule and made a trip to the original owner’s home.


Upon arrival, he saw what he left behind and all the emotions left him speechless. At that moment, he felt all the work he did from dawn to night was all worth it.


The “something” that Ethan left behind was actually a big stack of National Geographic Magazines, newspapers and exquisite photographs collection put together by the elderly couple. Ethan once talked about this hobby casually with the elderly couple, but he never expected them to remember the conversation. In the eye of a collector such as Ethan, these magazines, newspapers and photographs are priceless treasures. This act of kindness left Ethan with gratefulness and countless numbers of thank you.

 

The story all began with the initial approach of a Caucasian elderly couple wished to sell their house in White Rock. The reason behind this sale was that the old couple wanted to use the money of this sale to purchase a retirement home back in the wife’s hometown located at an inland city of BC. The succession of this sale determined the ability of the elderly couple’s retirement plan at the inland city of BC. In the beginning, the elderly couple was dubious of Ethan’s ability because of his young age. Therefore, Ethan pledged that before August 1st, the house would be successfully sold.

 

After rounds of open house and moment share on WeChat, the house finally fell into the multi-offer stage. Within 8 days, Ethan successfully got the accepted offer and followed by the wait of property transfer and completion.

Who would have thought at this very moment, the government issued the 15% foreign buyer tax; and it so happened that the buyer of this house was a foreign buyer. After the release of this news, the buyer’s broker immediately contacted Ethan to discuss how to proceed upon such drastic change. Upon this massive change, the elderly couple was shocked and also sought help from Nu Stream Realty.

 

Due to the sudden issue of the new policy, all three parties of this case were dealing with the 15% foreign buyer tax for the first time. Therefore, both the buyer and seller resulted in a stalemate regarding the deposit of the house. This meant that the old couple could not complete with the purchase contract for the house at the inland city of BC in time, and new offers of the old house could not come in as well. As Ethan soothed the old couple’s emotions to put them at ease, he sought help from multiple places while calmly dealt with the buyer’s agent.

 

Ethan’s team leader, Karen Yang (White Rock & Surrey designated team leader), is an experienced real estate agent with an acute sense of analysis and judgment. Instantly after notified of this problem, she arranged a lawyer with relevant experience to represent the seller to negotiate and explain the consequences of the current case. If the case prolonged, the buyer not only unable to get the deposit back, might also have to compensate for the loss of the seller’s house located at the inland city of BC. After much negotiation, both parties settled on an agreement, thus the new policy discord was resolved peacefully.

 

The road to happiness is strewn with setbacks. In the interest of cheering up the old couple, Ethan did a lot of extra work for the open house such as bringing decorative lighting, furniture organization, packing of personal belongings etc. This passion and persistent towards work by Ethan truly moved the elderly couple, thus changed their thought from dubious to unconditional trust. Throughout the process of new tax issued and overwhelmed by sickness (during the process of selling the estate, old gentleman had a big surgery with the thought of giving up selling the property) the old couple still stood by Ethan’s side, with the thought of admirable professional dedication of Chinese real estate agents.

 

God will always bless anyone who puts effort into their work. Ethan soon got in touch with a previous buyer that was willing to offer the seller’s ideal price. With the additional deposit from the first offer, the elderly couple is walking away with a slight surplus. As the Chinese saying, misfortune may be an actual blessing.
In virtue of the sales of the property, the elderly couple was able to buy their ideal retirement home, thus resulted in the surprise gift for Ethan at the very beginning of the story. The saying of the gift is trifling but the feeling is profound, best described the gift. What Ethan received from the elderly couple were not only magazines and pictures, but the affirmation and trust in his work. After everything was settled, the elderly couple sent a gift and a praise letter to the company with invitation for the Nu Stream Realty colleagues to their house warming party to share their joy.


Ethan concluded this successful case to be “just the right time, the right place & the right people”, but the author’s opinion is: chance favors only the prepared mind. Satisfaction from our clients is our greatest success, does not matter how much work or time is put into each service. Obtaining the customers’ affirmation is our supreme honor.

 

In this case, seller encountered the setback of the newly issue policy and the back surgery, but even in this kind of desperate situation, the team that Ethan belongs to and the whole company reached out to help with the faith of “no matter how the business goes, our friendship remains everlasting” and “we work for our valued clients, not for commission”. Along with the faith and usage of abundant expert knowledge, tactical negotiation, and quick wits, the matter resulted in a satisfactory settlement. As a result of the daily close co-operation, accumulation of professional knowledge, selflessness service for our customers, the unfortunate conjunctures turned into great opportunity for winning people’s heart.

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Why are the Underground Oil Tanks so Dangerous?

 

Wells Peng

 


What is an oil tank? Why are there oil tanks under some houses in Greater Vancouver?

 

    In simple words, before 1960s most houses in Greater Vancouver were heated by burning furnace oil (with a few exceptions with coal). The oil was stored in tanks, usually of considerable size, and were buried underground in the front or back yard. When natural gas became popular, these tanks remained underground. Some tanks were emptied but some were not. Most older houses in Greater Vancouver have oil tanks.

 

 

 

Why did these tanks become a problem?

  

    Well, due to aging and the wet environment underground, corrosion eventually occur to these metal tanks, causing the remaining oil to leak. The soil becomes contaminated, and sometimes even the water source. The new Environmental Managing Act requires relocation of the contaminated soil when removing the oil tanks.

 

 

    How to find out if there is an oil tank in your back yard? Before digging up, there are some traces that MAY point to a tank, such as exposed oil tubes or gas tubes, or any parts of metal tubes in the back yard, front yard, or outside the house. However, these traces may be absent and is not a guarantee. In general, whether you see these traces or not, you should get professional inspection companies to do the job to determine whether there is an oil tank.

 

 

How to properly deal with the oil tank?

  

    If a tank is found, the procedure starts with the removal of the tank and inspection of the soil for contamination. Normally the soil besides the tank will also be replaced. These jobs can only be done by professional companies. After the job is done the related municipal authority will make an inspection and register that the problem has been properly dealt with.


 

 

 

 How much is the cost?

  

    In the late 1980s the cost used to be very affordable at around a hundred dollars. Currently the price starts at $2000, with most of the cases between $3000 to $5000. As the level of contamination increases, the cost may go up to tens of thousands. An owner should deal with the problem as soon as possible as delay may increase the level of contamination so the cost to fix the problem may go up dramatically---the worst case I know costs the owner over $100,000.


 

How serious is the oil tank problem?

  

    Some owners are slow to react with this problem. They either do not know the harmful potential of the problem or do not want to spend money. Unfortunately, this problem will usually become more and more serious, and the cost will escalate rapidly if the oil eventually contaminates the neighbor’s soil or the water source. Furthermore, if your house is found with an unsolved oil tank problem, it will be registered as so, making selling of the house nearly impossible. 

 

 

Why the new immigrants are more likely to neglect the problem?

  

    New immigrants are more likely to neglect the problem because they simply do not know the situation in a new place. It is then the realtor’s responsibility to give professional advice to their clients, or the clients may suffer serious loss. When a realtor is representing a buyer, the principle of “ask, inquire, confirm” must be carried out for the oil tank. That is, the realtor needs to ask the seller regarding the oil tank. If the seller is not clear about this issue, the realtor needs to inquire to the fire department or the ministry of environment to find out whether there is an oil tank and has it been removed and passed the inspection. If the seller confirms that the tank problem has been solved, the realtor needs to look at the related documents to reconfirm. Sometimes, it is most cost efficient that the buyer hires a professional company to do the inspection. 

 

 


Some words to the Buyers

  

    No matter how demanding the market is and how good the property is; the oil tank is a problem that can never be ignored. Signing a contract before finding out about this problem is very risky and is not recommended. Some sellers will take advantage of a serious buyer, leaving various problems behind for the buyer to deal with. If a buyer signs the contract without finding out all the possible risks, he may face endless trouble in a later date. Therefore, it is highly recommended that the buyer request the seller to deal with the oil tank problem before purchasing. 

 

 

 A real case

     

    I have been dealing with a seller and his realtor who are trying to hide the oil tank problem. Once I took a client to see a detached house in West Vancouver, and I noticed that the three-year new house has a much older foundation---this raised my alert immediately. I asked the seller’s realtor about the oil tank and he did not reply until the day of signing. On the signing day I insisted to add a phrase to the contract that the seller must confirm there is no oil tank problem and show the buyer document of proof. Then the seller’s agent finally admitted the existence of an oil tank. Fortunately, the problem is not serious, and the seller spent $6000 to solve the problem before my client sign the contract. Normally a three-year new house will not have an oil tank, and the problem will not be easily discovered without enough professional experience and responsible attitude of the realtor.


 

Oil tank and Mortgage

  

    The oil tank problem has been widely noticed recently. Currently the banks will usually not grant a mortgage loan unless the applicant can present a document of proof that there is not oil tank problem. The loan guarantee company also has specific requirements on this issue that must be met before they can provide any service. 

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来自业内的数据指出,加拿大的房贷市场非常健康,还款周期已经降低至24年,拖欠率也很低。

 

加拿大按揭专业人员会(Mortgage Professionals Canada)调查报告指出,目前本国房贷的平均还本期是24.1年,处于很健康的水平。有12%的房贷的还本期由26年至30年,至于超过30年的房贷所占的比率,已经减少至只有3%。

 

大部分置业者在房贷方面选择了25年或更短的还本期。目前,高达85%房贷的原本还本期均不多过25年。至于在2014年或2015年间购买的住宅,房贷不超过25年期的份额也高至75%。

 

加拿大银行机构协会(Canadian Bankers Association)的资料显示,至去年第3季本国的房贷拖欠率维持在0.27%的低水平。

 

 

另一方面,业内监管机构则再次呼吁买家和房贷经纪,不要虚报收入申房贷,否则出事保险公司不负责。

 

去年,房贷公司Home Capital Group Inc曾闹出房贷经纪为客户虚报收入,以便申请到房贷的丑闻,并终止了与40名房贷经纪的合作关系。联邦金融机构监理处(Office of the Superintendent of Financial Institutions)专员鲁丁(Jeremy Rudin)评论,虚报收入申请房贷不仅违反规定,而且还很危险。一旦房屋买家“断供”,房贷保险公司没有理赔的责任。

 

鲁丁坦承,目前存在着金融机构向收入资料经伪造的申报人提供房屋按揭的情况,其中有些是无意的,有些则是熟视无睹。

 

根据现行的规定,首期不足20%的房屋按揭须购买房贷保险,日后倘若业主未能还款,贷款机构可以获得保险赔偿。不过,如果贷款机构没有履行本身的责任,例如对失实的收入资料视若无睹,房贷保险公司没有理赔的责任。

 

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如果大家都曾经买卖过房屋,都知道要买下一间房屋前,你可能需要看十多间房屋后才能决定哪一间最适合你。如果你不介意花钱,我们当然(非常乐意)可以每间房屋都为你去检查,但这是不需要的。一般人的做法就是自已选择一间最合心意的房屋后,才聘请验屋师去检查.



今天为大家提供18个贴士,教大家怎样去筛选一些可能有问题或不好的房屋:

 

天花板有啡色水渍:可能是有旧或仍未修理好的渗水,有水渍的地方不一定是真正漏水的地方,因为水可以沿着梁木或其他东西流动。变形的木地板、脱落或裂开的地砖:变形的木地板即是有过水浸的迹象。如果地砖有脱落,即地砖下的底垫曾经浸过水,膨胀后将胶浆破坏而使地砖剥落。


土库有发霉的气味:即是土库长期有渗水的问题。


土库墙壁上有啡色的水渍:表示土库长期有渗水的问题。

 

窗四周的墙壁有油漆剥落:即是木边有机会霉烂且需要更换。

 

窗四周的防水胶边剥落:最易明白就是漏暖气,而漏水是最差的结果。

 

屋顶已有三层物料:在屋四周观察,看看屋顶的材料是否已有三层。如果已有三层,即是将来更换屋顶时,你要花多些钱去移除这三层物料才能加上新屋顶。

 

屋外四周地面有不良倾斜:即是下雨时,雨水会向你的房屋方向流去,加重你房屋的排水系统负担,严重会引起土库渗水。

 

太陈旧的电线系统:虽然有些仍可以使用,但安全程度比较差。你需要在装修时更换。

 

太陈旧的窗:即是你家中的暖气会很容易漏走,更换旧的单层玻璃窗是很昂贵的工程。

 

四周的树木太接近房屋:树根很容易进入或破坏你家的地下排水系统,所以你需要每年清洁和检查排水系统,否则土库很快会见到渗水迹象。

 

房屋只有一处地方刚油漆过:若只有一处油漆而其他地方没有,即是屋主不想你看到某些事情,例如土库某些地方曾经水浸。

 

屋内某个角落有大量的家俱堆积:可能屋主想遮盖某些东西。尝试移开这些东西检查后面是否有问题。

 


屋内有不良气味或异味:除掉霉菌的气味非常昂贵!只是油漆不能遮盖霉菌的气味。猫和狗的气味就较容易,但也要一段长时间。

 

某些电器不能操作或屋主嘱你不要开动:这表示可能房屋有大问题,尤其是屋主不想你做某些事情或去某些地方。

 

地基有大裂缝:如果裂缝大过1/8吋,可能是地基出现问题。修补地基是非常昂贵的工程!

 

有人造的Stucco(EIFS)外墙的房屋:虽然一般的房屋不会有这些外墙,多数是在商业或工业大厦使用。但如果你的房屋不幸有这种外墙,便需要昂贵的维修。最好每年找专家检查是否有渗水。

 

进入屋内有异常感觉:如果冬季时,很多窗都打开,且很多洋烛正燃烧等都是不正常。这可能是屋主想隐藏某些东西。


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继新年伊始卑诗省送出的一封估价报告邮件,2016年加拿大的房地产在这样的开端中继续火热地发展着。尽管房地产市场在每个经济周期中起起落落,但是依旧不乏有人形容加拿大的房地产市场似猫一样有九条命。普华永道(PwC)最近发表了一项针对加拿大房地产的报告,集中分析了2016年的加拿大房地产市场将会面临的机遇与挑战。


 


企业要注意在下一个经济周期中的定位


 

加拿大的房地产市场还能持续增长多久?这是许多业内人士都在讨论的问题。在全球经济衰退以前的13年以及衰退后的7年时间里,加拿大的地产市场一直保持着增长或稳定趋势

 


 

一些谨小慎微的业内人士怀着盛极必衰的心理,怀疑市场很快就会迎来衰退,因此地产公司采用了更为谨慎的防守姿态。随着高品质物业的竞争加剧,地产大腕正在放缓在加拿大的收购步伐,观望加拿大的市场走向,他们已将焦点转向美国及其他国家的投资机会。

 

 

 

包括房地产投资信托基金(REITs)正在剔除非核心物业的股份,以利用现在的高估值获利,累积资本用来重建或强化项目。


业主正在争取更长期的租赁合约。大多数企业在谈到经营策略的时候都考虑到了更为长期的发展。

 

业内人士普遍关心能源价格低迷对加拿大西部市场带来的影响,但这些关注往往出于实用主义,而不是单纯的杞人忧天。美国、欧洲在经济上的表现也被认为不理想,所以一些投资者开始寻找南美的投资机会。



2  长久租客群体崛起,豪华公寓投资首选



加拿大租赁市场最近出现了一种趋势,买得起房子的人现如今纷纷选择租赁奢侈公寓。在火爆的房市中,长期租赁开始被认为是稳妥的选择,颠覆了传统的安居观念。长期租客成为了一个不断扩大的新群体,这个趋势将在全国蔓延并创造全新的市场机遇。


尽管租赁目前是富有闯劲的年轻人所推崇的,但是也不乏有老年人也选择租赁。退休老人通常会考虑置换较小物业,但是租赁豪华公寓也成了他们的新选择。


针对婴儿潮一代的豪华公寓预计将在未来几年倍受欢迎,豪华租赁公寓以灵活、高品质、低维护的特点,成功挤入较小物业和养老院之间的夹缝市场。




 市场资金流动频繁,顶级物业机构掌握



加拿大房地产市场的资金流动很大,但在目前的资本成本水平下,顶级的物业通常都由机构投资者、房地产投资信托基金掌握。机构投资者是指退休基金、共同基金、保险公司、银行等以自己或他人的资金投资的大型组织。


这些组织有可能通过出售自己的第二层资产获得新的投资资金,这样一来交易量、交易额就会大大上升。老旧建筑常常吸引这些投资,经过翻新、适应当前的市场需求后,就能增值

 

 

 

 

 美元相对强势,房地产业看好


中国、欧洲经济的不确定性,促使加拿大公司再次期待美国能够推动市场,相对强势的美元将给加拿大,特别是加东的房地产带来积极影响,多伦多地区包括批发中心在内的工业用地可期待由美元振兴。


另外美国公司考虑到本国货币强势,也许会更倾向于聘请加拿大雇员,靠近交通枢纽的郊区写字楼市场也可能受益。




 吸引海外投资,加拿大魅力不减



全球的投资者依然将加拿大视为投资的避风港,加币的低迷更为其增添了吸引力。业界估计外资将会产生新的流向,除了传统的温哥华、多伦多和卡尔加里市场,蒙特利尔甚至萨斯卡通的农地和建设用地将吸引越来越多海外投资者的目光。

 

海外投资者进入加拿大市场困难重重,这将促使他们更想确保得到良好的投资回报。投资人对加拿大的酒店、写字楼越来越感兴趣,业界预测海外投资人将很快进入加拿大的医疗保健地产市场,尤其是在美国的医疗地产市场成熟之后。



简言之,万事均有双面刃。在加拿大房地产市场一直保持增长或稳定发展趋势的情形下,无论是业内人士还是急需购房的你,都要看清形式,头脑清晰地下手,不放过一分一厘的机会。














 

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做个合格的业主 房屋季节性保养日程表

 

您的房子可能是您最大的投资。特别是对于广大海外移民来说,有个“家”是长久以来的梦想。加拿大的房产市场二手房非常多,所以作为买家,买到保养良好的房屋可以为日后的整修省去一大笔开支。而作为一名卖家,将自己的房屋保养的好一些,卖屋时也能相对卖一个较高的价钱。加拿大作为一个四季相当分明的国度,每一个季度的保养显得尤为重要。比如冬天大雪时,房屋需要做哪一些防护。夏天天热时,又该对房屋做哪些整修以及更换呢?这个清单通过一些您每月可以做到的简单的房屋维护和保养,能有助于您保护您的投资以避免将来发生维修成本更高的问题。

 

月份保养或维修的事项


一月/二月

1 清洁或更换取暖炉的过滤网
2 检查热回收换气机(HRV)并清洗或更换过滤网
3 确保所有的进气口、排气口和仪表没有积雪
4 清洁加湿器
5 清洁排油烟机的过滤网
6 检查并把地下室地漏添加一些水

 

 

三月/四月

1 清洁或更换取暖炉的过滤网
2 检查/清洁热回收换气机,清洗或更换过滤网
3 清洁加湿器并将其关闭
4 检查潜水泵
5 检查檐槽和落水管,如果需要的话予以清洁
6 检查空调,如果需要的话予以检修
7 检查地下室或狭小空隙处是否有泄漏或水的迹象
8 打开通往户外的狭小空隙处的通风口
9 确保您院子里的地面低于基础墙

 


五月/六月

1 开放户外水管的连接处
2 清洁窗户、纱窗及其金属器件;再按上纱窗
3 检查所有的进气口和排气口没有散落的碎片
4 清洁排油烟机的过滤网
5 在夏天如果您开着窗户的话,请关闭您的热回收换气机(如果您几乎关闭所有的窗户的话,就让它保持运行)
6 在您的院子里着手春季绿化

 


七月/八月

1 如果您的地下室潮湿的话,请使用除湿机
2 如果您有空调的话,请清洁空气处理单元内的过滤网
3 检查外部装修和木料是否老化变质
4 检查窗户和通往车库的门周围的嵌缝和阻挡风雨的封条
5 检查您地下室地面的污水槽,如果需要的话用水填充
6 检修您的取暖炉或供暖系统


九月/十月

1 检查并清扫壁炉和烟囱如果需要的话
2 清洁排油烟机的过滤网
3 清除所有屋檐水槽中的树叶
4 检查房顶是否有磨损或损坏的迹象
5 关闭户外水管的连接
6 关闭窗户、天窗
7 清洁并重新启动热回收换气机如果已经关闭的话
8 为您的户外植物和树木做过冬的准备

 


十一月/十二月

1 检查并清洁取暖炉;清洁或更换取暖炉的过虑网

 

更换屋顶小贴士

在严寒的冬天,最易发现屋顶有漏水问题,加上偶尔有大风吹袭,对屋顶的损坏最大,旧屋顶漏水现在已经被看做是加拿大房屋最普遍的问题了!但在雨季时并不能更换新屋顶,最多只可以临时修补,不会让漏水继续或出现更差的情况。所以在春天来临,天气好转时,就要开始准备修补或更换屋顶,这是最好的时机。加拿大屋顶一般的更换年限是15年,如果你的屋顶已经相当残旧或年纪超过15年,甚至是20年,那么更换屋顶就势在必行了!

 

 

更换屋顶最重要是知道你自已的屋顶是用什么材料。不同斜度的屋顶使用的是不同的屋顶材料。例如斜屋顶最常用的是木片、沥青(或玻璃纤维)片。而低斜度屋顶常见是用沙石沥青屋顶、焊接式大块沥青片(Torched on Roll Roofing),或铝金属等。每种材料都有自己的特性和优劣的地方。但最重要是使用是否适当,斜屋顶的材料不能使用在低斜度的屋顶,反之亦然。打个比方,如果低斜度的屋顶用错了沥青(或玻璃纤维)片,就会大大增加漏水的机会。

 

此外,增加屋顶的通风系统也是非常重要,很多旧屋顶由于通风不足够,引起发霉和漏水等问题。所以更换屋顶时要特别要求加强通风!

 

如果要修补屋顶,最重要是知道在哪里出现问题。当然在天气好的日子,走上屋顶检查是最好的方法,但是,如果屋顶太高或太倾斜,不可能自己走上去,可以在下雨的时候走上阁楼(Attic)内,找出在哪里漏水?然后在漏水的地方做一个记号,方便日后在屋顶容易修补。需要注意的是,最容易出现问题的地方往往是屋顶有凸出的地方,例如通气口(Air Vant)、水管的气口(Vent stack)、烟囱(Chimney)等的地方。当然,被大风吹走或严重老化的地方,也是需要留意和修补的!

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大温哥华地区简介


大温哥华(Metro Vancouver)是加拿大卑诗省的一个区域,位于卑诗省西南部的低陆平原,是包含温哥华在内的都会区。又称大温哥华地区、大温地区或温哥华都会区。区内最大城市是温哥华市,行政中心则在本那比。
大温地区的人口约有25万, 占卑诗省人口一半。


大温地区是加拿大的太平洋门户。天然环境优雅壮丽,人文环境卓越超群。无论是就学环境,空气质量,居家安全,捷运系统,多元文化的融汇,乃至环球美食, 都让温哥华稳居世界最适居城市的前列。 其常年平均10—20度左右的气温, 没有酷暑严寒, 特别为中国各地的移民所喜爱。 大温地区除温哥华市以外,还包括列治文、本那比、西温、北温、高贵林等22 个行政辖区,不过一般也把大温地区简单通称为温哥华


大温地区华人尤喜居住在以下几个区域

Vancouver Westside 温哥华西区



温哥华市内富裕优质的住宅区, 简称温西。环境恬雅、林荫翠映。交通方便,毗邻市中心商业区。拥有一流公私立中学及卑斯大学UBC。 温西一向是大温财富之所在。

 

West Vancouver 西温哥华


 

简称西温。 与温哥华市隔海相望,以狮门桥和温哥华市中心相连结。依山望海,风水宝地。 一年中的的很多季节可以享受上午上山滑雪, 下午海滨小酌的惬意生活。 是温哥华乃至加拿大家庭收入最高的城市, 更有堪比私校水准的一流公立中小学。 温西和西温并不是同一区。 但同是大温和加拿大房价最高的高尚住宅区。

 

North Vancouver 北温哥华(北温)


 

同西温一河之隔。 由于北温和西温都在不勒内海湾(Burrard Inlet)的北岸, 与温哥华市隔海湾相望。 所以合称为北岸地区。 北温拥有西温同样的壮阔山水, 但是房价则平易近人一些。

 

Richmond列治文



位于温哥华以南,四面环海,辽阔平坦,是亚洲移民选择定居的首选胜地。 满街的中文招牌, 中华食肆, 宛如来到了中国的华南小城。 这里既可享受加拿大的碧海蓝天和优质的政府治理和学校教育, 又能够保留中国的生活方式。 也是谢霆锋等香港明星成长的城市。

 

Burnaby 本那比



位于温哥华市以东。 也是华人较多的城市。 本拿比拥有较多的的科技公司如电子艺界公司、富士全录公司(现并入伊士曼柯达公司)、Ballard Power Systems和研科传讯公司。eBay公司也有重要设施在本那比市。市内的西门菲莎大学(SFU)和不列颠哥伦比亚理工学院(BCIT)为这些科技公司创造了良好的人才保障。 本那比的鹿湖地区风景优美, 坐落着一幢幢的百万别墅。

 

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再有温市中心的大楼被华裔发展商买下。《温哥华太阳报》报道指出,本地两名年轻华裔负责的大地房產(Landa Global Properties)与设在香港的一间公司联手,以预计达到1.6亿元的高价买下位于温市中心西端阿宾尼街(Alberni St.)夹尼古拉(Nicola St.)两个相连物业,新的成交价格约是两年前该大楼转手价格的两倍。

 

  报道说,位于阿宾尼街1444 号及尼古拉街740号现在的业主Alberni Street Nominee Ltd.,在2014年3月时以8340万元买下这两栋建筑,本地发展商沃尔(Bruno Wall)说,大楼业主已经找到买主,但他不愿提供成交价格以及买家资料。

 

  报道引述房地產业的消息并预计两栋大楼的卖价将达到1.6亿元,买家是总部设在香港的 Asia Standard International Group Ltd.与公司设在温哥华的Landa Global Properties(中文名称為大地房產),大地房產的两名高层是27岁的Kevin Cheung,以及31岁的Scott Wang。

 

 

  资金后盾来自香港

  报道说,两名华裔发展商在温哥华长大,他们的资金后盾来自于在香港的家庭,而他们的家庭则是在上海经营房地產。

 

  被买下的两栋相连大楼土地面积接近1英亩,目前有两栋中等高度的办公室大楼,以及一栋20层楼高的柏文大楼,兴建时间是1970年代。

 

  报道说,该两个物业在前年转手时,是西端社区发展计划于2013底通过之后的该区高价物业交易的代表,当时价格已经考虑其未来重新发展的潜力,以及位于乔治亚走廊(George Corridor)区最高500呎的发展高度,同时,该区柏文每呎价格也已经上涨。

 

  去年4月,另一间地產公司Westbank Projects Corp.以4700万元买下阿宾尼街1550号的8层楼建筑,且向市府提出兴建43层楼高,高度為436呎的柏文建筑。

 

  温市府规划助理主管麦克纳尼(Kevin McNaney)指出,该两个相连物业所在位置的未来发展有许多考量,但目前尚无明确方向。他说,他还未见到新买家。

 

  大地房產两年前在温哥华设立公司,开始兴建房屋,也销售西区高档房屋,位于菲沙街夹东19街的30个单位的Bold大楼,即是由该公司兴建,去年夏天,大地房產以1100万元,买下位于缅街夹20街的的Burritt Bros.零售点所在地,则是开始将触角伸向商业地產,并因此声名大噪。

 

  在列治文,位于Elmbridge Way佔地两英亩的Stratus发展计划,也是出自大地房產之手,也包括温西的Chateau Laurier发展计划。

 

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温哥华和多伦多是加拿大移民人口最多的城市,尤其是温哥华,中国移民占温哥华整个城市人口比例约30%。受自然环境和教育资源等有利条件所吸引,近年来到加拿大买房的内地买家越来越多,而大陆移民固有的对房地产买卖的一些疑问也渐渐涌现出来。

 

初期问题:

1、在加拿大买房能移民吗?

不能移民。对于“加拿大买房能移民吗”这个问题,虽然在加拿大买房属于一种商业投资行为,但是这种投资属于投资者个人行为,加拿大政府没有调控与管理的资格,由于申请加拿大投资移民必须将资金置于加拿大政府指定基金的管辖下,申请人无权掌控资金的投资方式,因此投资者在加拿大买房是不符合加拿大政府投资移民规定的,而且目前为止加拿大政府并没有开放类似政策。

 

2、买卖房屋是否一定要本人到加拿大?

如果购房人需要向加拿大银行申请贷款,则本人一定要来加拿大,与银行当面签署贷款文件。如果不需要银行贷款,则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段:传真、扫描、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件;检验房屋由第三方注册验屋师出具相关的报告;最后的钱房交易及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。

 

3、中国人在加拿大买房有什么限制吗?是不是看中了任何房子或者房产都能买?

外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府«公民法»,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

 

 

4、外籍人士在加拿大买房有什么要求吗?

  1. 外国人需要在加拿大本土开设银行账户。

  2. 无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录。

  3. 外国人需要有足够的首付款。

  4. 外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。

  5. 外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。

  6. 外国人在贷款买房时,银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”,即,在卖房时,借款人如果依然还是非居民身份,需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。

5、外籍人士在加拿大买房子首付需要多少钱?

不同借贷机构对首付款有不同的要求,如果外籍人士被加拿大银行认定为高风险信用对象,您可能需要支付更多的首付款。某些借贷机构要求外籍人士准备至少35%的首付款,并要求该笔款项在加拿大存放30到90天。有时候,借贷机构还会要求不足35%首付款的贷款人购买房屋借贷保险。

 

6、加拿大最具房地产投资价值的城市有哪些?

要判断加拿大具体城市的房地产投资价值,需要同时考虑几个关键因素:城市规模、人口增长、经济总量、产业结构。综合考虑以上关键条件以及气候等相关因素,加拿大具有较大地产投资价值的城市主要包括:多伦多及其周边城市(安大略省)、大温哥华(不列颠哥伦比亚省)、卡尔加里(艾伯塔省)、萨斯卡通(萨斯喀彻温省)、里贾纳(萨斯喀彻温省)。

 

7、想在华人较多的城市买房,该选哪个?

大温哥华(不列颠哥伦比亚省),加拿大第三大城市;经济基础稳定;依山傍海,环境优美;冬暖夏凉,气候温和;每年吸引大量新移民;华人占当地人口比例较高,拥有较大的影响力;距离中国的飞行时间较短;2012全球宜居城市排名第三,之前曾连续10年排名第一。

 

选房问题:

8、加拿大是买新房还是旧房?

买新公寓固然是一个不错的选择,可目前加拿大合适的房源要么房价太高,要么户型不合适,而且大多是楼花,所以不能马上入住。就拿目前本拿比加拿大铁道镇(Metrotown)附近的高层公寓来说,虽然周边未来规划非常吸引人,但几处新建楼盘最早也要到明年冬天才能建成,且价格也远高于周围的旧房。这对于有自住需求的新家庭来说,新房显然不是最佳选择。

 

相反,二手房基本可以马上入住,而且随时可通过地产经纪安排看房。即使有些二手房的设施比较陈旧,如厨房及卫生间,但只要格局合理,配以简单的装修,一样能有新家的感觉。

 

楼花不能马上入住,是价钱比较吸引的原因,可是未必适合作为婚房。

另外,都市上班族一般都是“打卡一族”,如果两人不幸同属“打卡一族”,那么距离两人工作单位较近或者临近公共交通的二手房就是一个不错的选择。这样可以降低交通成本,节约上班时间。

 

9、加拿大的民用住宅一般分哪几种?

  1. 独立屋(DETATCHED,亦称SINGLEHOUSE):是建筑在所属土地上的单一独立房屋,业主拥有房屋与土地的权利,无管理费。

  2. 半独立房屋(SEMI-DETATCHED):房屋的一侧同另一所房屋的外墙相连,无管理费。

  3. 连排镇屋(TOWNHOUSES):一排房屋两侧均相连,分为有管理费和无管理费两种,取决于物业是否有与其他业主共同拥有的共用和共管部分。

  4. 共管公寓(CONDOMINIUM),每个单元有独立的业主,与其他业主共同拥有其共用和共有部分的权利,有管理费。

流程问题:

10、去加拿大买房的基本流程是怎样的?

 

11、加拿大买房“下offer”是什么?

在加拿大的房地产交易中,Offer实际上就是一种“买卖的协议(AgreementofPurchaseandSale),它可以由买方准备,也可以由卖方准备,但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以CounterOffer(还盘),买方也可以再还回去,几个回合之后,双方达成一致,在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。

一份标准的购房Offer通常包括以下内容:

1、基本细节:售房者、购房者的姓名,待售房屋的地址。

2、购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等。

3、私人物品的处理,如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。

4、买卖双方承担的基本责任和义务。

5、交房时间和要求对方答复的期限。

 

12、如何在加拿大“抢意向书(offer)”?

第一要了解市场。尤其是遇到要价较低的房子要冷静的分析房屋的真实市场价格。同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。这二者之和大致就是应该出的价格。这个价格我喜欢称之为不后悔的价格。无论是买到还是没有买到都不会后悔。需要指出的是抢Offer同一般买房的过程地最大区别是中间环节少,往往是一轮定论,而没有实际讨价还价的经过几个回合。所以出价最好一步到位,以免丧失良机。

第二,事先到银行做好贷款评估或预批,了解自己的底线是多少,对自己的承受能力做到心中有数。

第三,事先验屋,最好能够取消验屋条件,但不能一概而论。

第四,准备好定金,最后是搬家。这些细节在最后关头对你是否胜出非常重要,并且能够给你省下钱。

 

13、签下offer后,能反悔吗?

如果是抢Offer,竞标者一般要提交一张5%房价的支票给卖家,买家如果反悔,这笔钱会被卖家收走,所以这时候的反悔是有明确成本的。即使买家尚未提交押金,所以风险较小,但是也不能抱着侥幸的态度,尽量把事情处理完满。

 

贷款问题:

14、外籍人士购房是否可以向加拿大银行贷款;能贷多少;是否和房屋的年龄,购买者的年龄有关?

可以贷款,加拿大居民通常可以很轻易地贷款房价的70%,非加拿大居民可以贷到60%-65%。贷款可以分20-25年摊还,目前贷款利率比中国要低不少。贷款和房屋的年龄无关,和购买者年龄也基本无关,这也从某方面体现了加拿大银行对房价的信心。

 

15、外籍人士申请房屋按揭贷款与本地居民相比有什么特殊要求?申请的程序如何呢?

和本地人没有什么实质的区别,程序也差不多。要说区别,那就是外籍人士不享受本国居民享有的“自住房”免增值税优惠,外国人投资的所有房子在出售变现时,其部分利润都必须交增值税。外国人申请房屋按揭贷款时,银行和金融机构考察的也无非是申请人的基本情况、收入、信用、首付、以及房子的位置状况等。但是基于外籍人士的特殊情况,居外认为以下几点还是有必要说明一下。

第一,外籍人士申请加拿大房屋按揭贷款时,需要在加拿大银行开立全功能的账户,以便按月支付月供。

第二,外籍居民在加拿大申请贷款时可以没有信用记录。

 

16、购买房屋贷款需要准备哪些文件?

购买房屋贷款需要准备的文件大约分三个部分,房屋材料,工作等个人材料以及首付材料。

房屋材料主要是说房屋购买合同,如果是买新房,需要和开发商签的厚厚的合同。

工作材料是银行审核最细的部分,如果你是某个公司的全职雇员,一般必须要有的是:

  1. 工作信,公司抬头纸,注明公司名称,地址,电话,传真,写明申请人的全名,是否全职,在本公司开始工作的时间,职务,工资。

  2. 工资存根,公司给的工资单。

有的银行还会要求提供过去的T4或者税局的税单评估通知。

除了工作材料外,还需要一些个人材料例如照片等以及一些个人信息。

 

17、签了房屋买卖合同,但拿不到银行贷款怎么办?

大多数人买房是需要申请银行贷款的,而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项,因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢?买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(conditionclause),即允许买主在几天之内申请贷款,如果拿不到要求的贷款额度或利率标准,买主有权取消合同,所有定金退回买主,双方互不追究责任。

这个条款不包含在标准合同中,买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中,才能够给自己留一条退路,不至于因为拿不到贷款而违约。同样,如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足,比如买主要求验房,或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等,那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同,以备万一该条件达不到时,可以取消合同。

 

房产经纪问题:

18、买房需要房产经纪吗?

在国内买房,不一定要找房产经纪,只要看对眼了,直接向卖房公司交钱就是。在加拿大则不同,先不说这里大量买卖的不是新房,而是二手房;另外一方面,买房的手续,包括前期的考察、买房过程中的谈判、后期的合同签署等过程非常繁复,如果没有一位负责任、经验丰富的地产经纪来保驾护航,自己恐怕是操碎了心都不见得能住上满意的房子。

 

19、如何选择信得过的房产经纪

首先,该经纪人必须是在当地地産局注册并接受相关法律制约的经济人;其次,加拿大房産买卖的运作和中国不同,绝大部分仿佛都是挂在地産局网站上公开发售的,也就是说所有经纪人面对的房源基本一致,因此房屋在定价时很自然的受到市场的制约,哄擡房价的行爲几乎不可能。可以这麽说,温哥华的绝大多数地産经纪们都值得信赖,他们除了本职工作尽心尽力,同时也爲新移民尽快适应移民初期生活做出了大量的贡献。

 

20、加拿大房产经纪的收费标准是什么?

在买卖房屋的过程中,经纪的费用是由卖方支付。经纪费用的标准计算方法是,卖价的前10万元按7%支付,余下的部分按2.5%支付。例如一幢100万的房产,经纪费用的计算方式为(100,000x7%)+(900,000x2.5%)=$29500元。所得的29500元再由买方和卖方经纪分摊,卖方经纪得到总额的54%,买方经纪分得46%,因此在这幢房产中,卖方经纪赚得15930元,买方经纪得到13570元。

 

税费问题:

21、在加拿大买房需要交多少税费?

 

22、加拿大买房需要支付押金吗?

买房押金:一般为房屋价格的5%,此项金额要在合同谈好后的24小时内交纳,并会在成交日时成为首付款的一部分。

 

23、加拿大首次购房税收可以减免吗?

如果你首次在加拿大买房,你可以要求最多750元的税收减免。

这项新的税收减免从2009年开始实施,税收减免额的计算方法是:将5000元乘以该年最低个人所得税税率(2009年是15%),得出的金额就是该年首次购房税收减免额。

 

要想获得这笔税收减免,申请人要同时满足两个条件:

  1. 该房产是你、配偶或事实婚姻伴侣购买的;

  2. 在购房当年和过去四年内,你没有住在自己、配偶或事实婚姻伴侣所属的房产内。一处房产所能申请的税收减免额不得超过750元。

保险问题:

24、房屋保险一定要买吗?

对加拿大人而言,购买住房后的第一件事就是购买住宅保险。虽然法律并没有强制规定住宅物业必须购买保险,但很多人因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险,所以不得不买。大陆移民要应该理解,购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险,对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。房保同车保一样是我们生活中的必不可缺,即使身为土豪的你已经供完了全部贷款,继续购买保险也不是一件坏事。

 

收益问题:

25、在加拿大买房,投资回报率有多高?

在加拿大投资地产,准确地计算投资回报率,是我们决定是否要投资房地产,以及如何选择投资类物业的最关键问题。简单地说,投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。

 

通常,贷款比例越大,投资回报率越高,但现金流也越低。还清贷款时,现金流情况最好,但投资回报率最低。20%首付的情况下,在多伦多市中心的公寓投资,按照现在的贷款利率,年投资回报率可以达到8-9%;北约克或其他地方公寓楼的投资回报率在7%-8%。

 

26、中国投资者如何在加拿大卖房?

  1. 明确为何要卖房

  2. 订价前做好充分的市场调研

  3. 参观别人的OPENHOUSE

  4. 只与认真负责的优秀经纪合作

  5. 房屋的内、外观留给买家(准买家)的第一印象很重要

  6. 精心装饰,强化视觉效果

  7. 去除房屋异味

  8. 不怕暴露房子的问题

  9. 谈价过程中应控制好情绪

  10. 充分了解你的买家

  11. 卖出前,不要搬出

  12. 确认合同是完整的

非加拿大居民在加拿大出售房地产时,所有的资本收益都需要支付税款。正常的加拿大税率为收益的50%。但是,非居民需要在出售前缴纳税款的预估值,相当于收益的25%。

 

这一部分税款由卖方的律师保留到加拿大税务局(CRA)下发本房产出售的清关证书。付款后,当买卖合同的所有条件都移除之后,加拿大税务局会给卖家发出清关证书。证书发放周期通常为6~8周。如果没有取得证书,买方将无法继续交易,同时还需扣留25~50%的房款。

 

房贷于截止日期之前转移到卖方的律师,然后给卖家,随后再将房产证转移到买方名下。

 

卖方如果不是加拿大公民,则应提交交易进行当年的加拿大所得税纳税申报表,应该会收到已缴税款的部分退款。加拿大房产税取决于房产主要用于居住还是用于出租。如果它被用来作为出租物业,必须支付非居民税,为租客支付的总租金的25%。但是,如果雇用了专业的物业经理,经理将根据法律规定代扣25%的租金,也就是说,只需要上报给税务局75%的租金收入。然后在次年3月31日之前,物业经理发出NR4表格,那么业主就有权提交加拿大报税的材料。纳税申报必须于6月30日前发出。

 

许多国家,如美国与加拿大有税务条约,这是为了防止公民受到二次征税。建议在卖房前,先向加拿大税务会计师咨询获取更多信息。

 

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大温哥华地区的住宅建筑风格,深受欧洲及美国设计风格影响,在历史的演变过程中不断进化,既有深深地外来烙印,又同时具有自身发展的独立特色。下面我们来谈一谈大温地区的一些常见建筑风格:

 

1 Victorian Style维多利亚风格 

起源于英国维多利亚时代;特点为大量装饰和点缀,以及对复杂细节的注重和追求

 

 

 

2 Craftsman 工匠风格

 工匠风格体现了工艺美术师将设计作品运用天然材料的完美展现;门前的门廊和方形的石/木柱是它的最大特点

 

 

 

3 Ranch 牧场风格

牧场风格的建筑起始于二战后,是城市别墅和农庄风格的融合;牧场风格别墅通常只有一层

 

 

 

4 Mediterranean Style 地中海式风格

地中海式风格来源于西班牙和意大利的建筑风格; 平缓的坡屋顶以及红色的粘土瓦是其最显著的特点

 

5 Tudor Revival 都铎风格

都铎风格最早起源于英格兰的都铎王朝时期;通常具有明显的外墙装饰护板和较大坡度的屋面

 

 

 

6 West Coast Contemporary 西岸现代风格

西岸现代风格是大温地区最有特色的建筑风格;结合了木材材质表现和大开间大跨度通透的现代设计元素

 

 

 

7 Modern Style 现代风格


 

 

8 Cape Cod Style 科德式风格

科德式风格以朴素实用为原则,摈弃了维多利亚风格的细节与装饰;老虎窗是其主要特征之一

 

 

 

9 Colonial Style 北美殖民风格

北美的殖民风格起源于北美的独立意识抬头,英国建筑的显著特色被摒弃,而加入了更多的真实实用,并符合北美生活的元素,朴素之余也保留了对细节的重视

 

 

 

10 Vancouver Special Style 大温朴实风格 1965 - 1985


 

 

11 Storybook Style 童话风格


 

 

文章作者Leo Liu ( 刘欣)介绍


Leo Liu ( 刘欣)拥有土木工程,金融财务,建筑供应链管理三重背景;2005年毕业于爱尔兰都柏林商学院后,任职于英国著名的Elliott Group 地产开发及建筑公司,并参与了2012年伦敦奥运会奥运村项目建设;在移民温哥华后,任职于西温,温西多家著名建筑公司,专注于房地产建筑业,特别致力于地产开发和建筑供应链的整合与提升。 Leo的加盟,极大地补充了新趋势地产西北温团队在建筑领域的力量,从而为客户,特别是投资客户提供更加专业,到位的建议。

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准备在加拿大的购房置业的朋友要注意了,为了冷却部分地区的房产市场,加拿大政府15号正式推出了新的房贷法规。购买50万以下的房屋不会受新政策的影响。购买价值50万元以上的房屋,50万以内的部分仍然维持最低首付5%,而超出50万的部分的最低首付升至10%。

 

那么对于准备购房和关注房产市场的朋友,这次法规的变法,有哪5件事一定要知道呢?

 


高端房产不受牵连


加拿大财长默尔诺表示,房价在100万加元以上的房子,本来就要求首付至少20%,加拿大抵押贷款和加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)不对百万以上的房产提供保险,所以新规定跟这些高端房产无关。 



谁受牵连

 

受影响的人群主要集中在多伦多和温哥华地区。只影响50万到100万之间的房子,这个价位的房产在这两个地区居多,所以不难看出这次贷款计划的变革主要是针对冷却这两个地区的房产市场。首次在这两个地区买房的朋友会因此次变革而感到压力,特别是投资房产的朋友要缴纳更多首付,投资门槛被升高了

 

 

有哪些影响


专家认为,此次调整在一定范围内会对部分地区过高的房价有抑制的作用。财政部长比尔莫纽说,他们认为这次变革不会对加拿大房地市场产生过大的影响。


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     对于西温的另外一个误区就是“西温对于孩子的课外文体教育不方便”。华裔非常注重孩子的教育,大多数移民到此也是为了下一代的教育而为。除了正规的学校教育外,课外教育,比如音乐,运动,包括中文的教育,也是华裔选择居住地的重要指标。很多人不愿住在西温,主要是担心现有的多种补习,辅导班都是在Richmond,如果从西温到Richmond去上这些课,短期内可以,长期的话,坚持就很难了。


     其实,了解西温的人都知道,西温、北温都有不少的课外辅导班。音乐教育从4岁开始的有钢琴、小提琴,到8岁开始的有吉他、管乐,应该说是应有尽有。仅西温社区中心,就提供非常的课程以供不同年龄,不同需求的孩子选择。当然,课程也包含单独授课和Group授课两种。除了社区中心提供的课程外,各种私立音乐辅导班不胜枚举,从TOM LEEAva Music,从西班牙古典吉他到Long & McQuade, 都可以提供不同层次,不同阶段的相关教育。应该说,西人的音乐辅导班更着重孩子的兴趣与创造力,而不单单是我们所追求的级别,分数。谈到这一点,笔者深有感触。笔者的朋友有两个孩子,老二开始上老大以前上过的音乐课。放学回来,老大兴奋得问,小弟是否上课很开心。得到肯定的答复后,老大很认真地说:我根本不在乎小弟学到了什么,我更关心他是否have fun。 笔者的朋友说她其实在带孩子上课的时候,根本不在乎他是否have fun, 而是更关注学到了什么。我们本来是为了逃避国内的填鸭教育,希望给与孩子更多的空间去创造和发挥,但经常在和周围的孩子攀比的过程中,就失去了方向。笔者的另外一个朋友对他的女儿的教育绝对值得我们华人去学习和思考。他也带孩子参加很多课外辅导,不过,完全都是孩子自己选择和喜欢的。他认为,孩子只有在兴趣中才能得到快乐,只有在快乐中才能发挥水准。这难道不是我们移民千山万水来加所追求的吗?


     再说英文补习, 不管老移民还是新移民,在一个说英语的族裔相对多的英文环境生活肯定是更有利于孩子的英文提高,尤其是对那些孩子相对较大、需要尽快提高英语的新移民家庭来说,更是如此。 孩子的吸收力远远的大于我们的想象力,即使开始的阶段稍有困难,也会很快逾越过去。 相反,人的依赖和惰性,会不自然地让你用母语去思考和沟通。从而阻碍了前进的步伐。


     体育运动,对于西温而言,更不在话下。西温本身就适合各种类型的体育运动,运动场所也相对充裕,没有其他地域的人满为患。无论是滑雪,滑水,还是山地自行车,舢板,登山,网球,足球,游泳等等等等,都有充足的资源可利用。

   

     西温的夏令营也很多,每个学校、社区中心每到假期都会有各式各样的夏令营供家长及孩子们选择。 仅社区中心,就提供全天,半天(上午或下午)的各类夏令营,无论是体育活动还是英文提高,或是艺术类,总有一款适合你。另外,距离孩子们经常需要去的科技馆、海洋馆和天文馆,西温的地理距离其实都很近,比其他地区都方便。

 

一家之言,欢迎交流。

作者为大温地区资深房地产经纪

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所谓交通不方便其实首先主要取决于您的生活重心在哪里,如果您在Richmond, Delta 等区域朝九晚五地上班, 那么您每天穿越狮门大桥、Downtown及温西,可能会感觉不方便。

 


但如果您在Downtown、北温等区域上班,西温反倒具有天然的地理优势,因为过了桥就是Downtown,而北温和西温本来就是连在一起的。况且狮门桥总共有三车道,中间一条车道每天根据道路情况的不同调整行走方向,边车流量大,该车道就暂时往哪边走,基本上是在您上下班的时候都能保证您的车辆畅通。每天行驶在漂亮而富有历史感的狮门桥上,其实也是一种享受。



除此以外,一个城市对于雨雪天气的应对,也会直接影响到交通的便利。笔者这几年大部分时间在西温工作,发现西温的市政、社区服务做得非常到位。以前提到过,今年年初下雪后的第二天,笔者恰好上午在西温带人看房,下午在温西带人看房,发现西温山上所有的大街小巷雪都被市政清扫的干干净净,包括钥匙圈类的小街道,但温西除了像CAMBIEARBUTUS等几条大街之外,很多街道仍是有厚厚的积雪,无人过问,反倒更大地影响了出行及交通的便利。


西温是老牌的好区,之前都是老外住在那里,后来有钱的移民开始落在那边,尤其是最近这些年,投资移民都选择西温置地。对于那些投资移民而言,绝大多数不存在上下班的问题,所以他们也不需要每天穿越狮门大桥,更没有必要在高峰期去凑热闹。

 


温哥华一直在全球的宜居城市排名中居高不下,一个很重要的原因是生活便利的设计,所以,其实在大温地区不管住在哪里,住上一段时间后,您都会爱上那里。无论您住在温西、或RichmondBurnaby或其他区域,您都会觉得自己住的区域哪儿都好,而同时又会不由自主地觉得其他区域有这样那样的问题。


住在西温的,能体会这里的妙不可言,也就自然地以西温为中心。西温的生活设施足以满足自己的需求,不需要整天往其他区域跑,尤其对于非上班族而言,交通方不方便,根本无需自扰。 

 

一家之言,欢迎交流。

作者为大温地区资深房地产经纪

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     所谓生活不方便,笔者感觉很多人主要担心购物、吃饭及娱乐不方便。其实在西温有五个商业中心分散在不同的区域,买日常用品及各类生活所需用品基本上是几分钟车程都能搞定,包括第六个位于一号高速上面的商业中心业已规划而且在可预见的未来即将实现。以Park Royal购物中心为例,应该说各种商铺应有尽有,无论是服装,装饰,珠宝,鞋帽,眼镜,餐饮,还是电器,家具等等等等,个人认为温哥华知名店铺在Park Royal里都可以找到分店,并且品质更高一筹。除此外,周边的Home Depot等西人超市,完全解决了生活中衣食住行的所有问题。华人特有的生活所需用品自从大统华在西温Park Royal购物中心营业后也大为改观,而大统华所带来的灯塔效应将会导致有越来越多的华人商业及服务业在西温开业。

 

 

     除此以外,如果女士们想逛街的话,那么过了桥的Downtown肯定是大温地区最好的去处,各种名牌云集,除了满足购物需求外,想感受Downtown的风貌也是可遇且可求的,这种地理位置恐怕只有温西才能与之媲美。

 

     目前西温有包括去年开业的洪记牛肉面在内的中餐馆共三家,在北温及Downtown也有很多数得上的中餐馆,所以到餐厅宴请亲戚朋友已经不需要非Richmond  莫属。当然对于那些有吃早茶习惯而且需要经常去吃早茶的来自广东及香港的华人而言确实有些不方便,但对于大陆绝大多数地区及台湾的华人而言,他们本身没有这个习惯,所以似乎也没那么重要。西温中餐馆的生意那么好而且鲜有竞争,相信会有越来越多的中餐馆在西温营业。

 

 

     谈到娱乐,这可能是西温具有更大优势的话题。西温有距离市中心最近的冬季奥运会滑雪场——CYPRESS滑雪场,离北温的Grouse Mountain 和Seymour滑雪场也都只有十到二十分钟的车程。Seymour滑雪场坐落于北温,  滑雪和单板滑雪课程分不同年龄段和不同级别,授课形式更是多样化。 雪鞋探险中心(Snowshoe Adventure Centre) 设有各类雪鞋健行之旅和活动, 每到冬日,很多学校组织孩子们到哪里户外活动,体验大自然的力量。

 

     如果您想与亲朋好友一起野外烧烤,西温有Ambleside 滨海公园,也有Lighthouse Park, Dundarave Park, Whytecliff Park等很多公园供您选择,您可以一边品尝美食,一边欣赏美丽无边的自然海景。

 

 

     Ambleside Park 是西温最受欢迎的公园之一,整个公园位于海边,远眺对面Stanley Park 公园内有户外雕塑、运动场、儿童游戏场、供BBQ用的小木屋等,设施非常齐全。公园hiking 路线长达8公里可以在这里钓鱼、捉螃蟹, 夏日有户外音乐会 另外,这里还有一家很有名的餐厅-The Beach House夏日,在餐厅用餐的时候还可以欣赏到迷人的海景;冬天,餐厅外点燃的火把,又是别样的风情。


 

     西温灯塔公园是大温低陆平原不可多得集历史古迹和自然风光于一体的区域公园。公园内植被丰富,更有幽深的健行步道,总长度达10公里。

 

     西温马蹄湾(Horseshoe bay)是加拿大BC省第三大码头,也是BC轮渡来往美加及各离岛的主要轮渡站,去维多利亚、Sunshine Coast 均始于此。现在的Horseshoe Bay每天有许多的ferry离港入港。 在这个区临近还有一处公园Whytecliff Park,两面环海,南面有很大片沙滩, 这里是个Picnic和BBQ的好地方。 

 


     如果您想打GOLF,西温有历史悠久的Capilano Golf球会,也有公共的Gleneagles Golf球场,还有BC省风景最漂亮的Furry Creek半公开半私人球会。如果您想健身,西温也有一个设施非常齐全的健身俱乐部——Hollyburn Country Club。


应该说,您所想要的,西温一应俱全,只是基于对西温的某些偏见,有待于我们慢慢对她的了解。

 

一家之言,欢迎交流。

作者为大温地区资深房地产经纪

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什么是油罐?大温有些地区民宅里为什么会有油罐呢?

  

油罐问题说来话长,简单地讲,以前大温的老房子特别是上个世纪60年代以前的民宅少数依靠煤取暖,但绝大部分是靠烧燃油供热,储存燃油的油罐一般埋在房子的前, 后院,体积相当大。等后来改用天然气取暖时,这些油罐依然留在了地下,有的油管里的油被抽干了,有的没有。大温地区的老房子普遍有油罐。

 

 

 

既然这样,怎么又会成为一个问题呢?

  

要知道,金属油罐常年埋于地下,难免会受到腐蚀,进而就有漏油的现象发生,最后污染到土壤,甚至是河水,给环境带来极大的危害,依据新的环境法,在挪走油罐的同时还要求把污染的土壤也都要挪走。


怎么才能知道家后院是否埋有油罐?如果在后院发现输油管或房子外侧有排气管,或后院(有时前院)有金属管管帽都可以指向油罐,但以上痕迹不明显也不代表地下没有埋着油罐。请专业油罐探测公司探测并开具报告是比较保险和稳妥的做法。

 

 

怎样处理油罐才正确? 

 

首先,处理包括移走油罐和检查土壤有无污染的问题,一般情况下,油罐周围的土壤都要被铲走,换上新的土壤。再有,做这些清理工作必须找专业的处理油罐的公司,个人或者一般公司是不能干这些事情的。等清理工作完毕,市府相关部门会来验收,合格登记备案。

 

 

清理费用大概需要多少?

 

上世纪八十年代末的时候,清理费用很便宜,约在百元左右,但现在则贵了好多,视处理起来难易程度而定,最少的需要2000元以上,3000-5000元的清理费很普遍,如果有污染的话,几万元也属稀松平常。既然是一个必要做的事情,屋主当然是越早做越好。因为,越晚处理,污染的问题可能变得越加严重。据我所知,这方面最高的花费有的竟高达十几万元。

  

 

油罐问题到底有多严重? 

 

有些屋主对此表现出的不积极,可能有两种原因,一是不知情/不认为这个问题很严重,二是不想花钱。但往往是,你越躲避麻烦越会缠身。等油罐漏油殃及邻家或污染到河流里时,那时你从腰包里拿出的就不可能是小数目了。而如果你的房产被查出油罐问题没有解决,会被省府登记在案,即上了污染的黑名单。如果不采取措施,卖房几无可能。

 

 

为什么华裔移民不清楚油罐的问题?

 

新移民不了解当地的居民文化当然有情可原,但代理新移民买房的地产经纪在这一方面不给予他们专业的意见,则说不过去。如果经纪自己都不知情,搞不好会让客户吃亏倒霉的。代理客户买房时,针对油罐问题,经纪一定要做到“一问二查三验收”。问是在看房是直接询问卖家油罐问题,如果卖家说不清楚,就要启动调查机制,即向消防员以及环境局查询这所房屋有无油罐,是否处理过且合格验收,如果卖家告知油罐问题已经解决掉了,买方经纪则需要帮助客户查看相关文件。而有时,买方自己请专业公司上门查看也是一种保证,花费不高而省却后顾之忧。

 

 

 

给买家的忠告和建议

 

首先,无论房源如何抢手,油罐问题都是客观存在,是不能回避的,如果这一问题在购房之前未搞清楚就盲目签约,非常的不明智。有的售房人会给出这样或那样的条件让购房人以后自己解决,若买房者急于成交就答应了卖家的建议,也可以说是走了一步糊涂棋,很可能后患无穷。所以,建议考虑购房的客户,首先要求卖家妥善处理好油罐一事,这是必须的。

  

 

具体案例以及解决办法

  

我曾经与西人房主和西人经纪就油罐问题有过正面的交锋。一次带着一客人看一间西温独立屋时,发现这个三年新的豪宅的地基却是老的,这让我顿时警觉起来,询问卖方的西人经纪,这处豪宅到底有无油罐隐患,西人直到签约日前都未曾正面答复。为了保证买方利益,我就在合同文本上加上这么一个条款:卖方保证出售的房屋没有油罐问题并提供相关证明。看到这条,卖方经纪再不敢沉默,说出实情,房屋下却有油罐隐患。好在问题并不严重,清理起来不难,卖方乖乖地花了6000多元做了处理,这笔交易才算顺利达成。

按常理说,一般三年的新房不存在油罐问题,若不是出于职业敏感和对客人负责的态度,这个问题很难被发现。

  

 

油罐问题关乎贷款成功与否

 

现在银行如果不见购买房子的贷款人出示相关证明文件说明无油罐问题是不太会考虑放贷的,贷款担保公司对此也有一些严格的规定,不达标不给担保,这也是近两年的事情,充分说明油罐问题无小事

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近期,多个抢地建房的客户,抢地未果。半夜三更,来电倾诉,不胜其烦。

到底是什么原因,使得近期的大温房价如春风野火,渐成燎原之势?

 

(一) 低利率

加拿大统计局(Statistics Canada)最新2016年1月经济数据显示,除机械制造出口3.9%和基础建设11.3%外,其余行业乏善可陈。在对外能源出口倍受打击,内需拉动继力不足的情况下,政府只能把基础建设,作为短期内提振经济的主要手段之一。联邦政府刚刚出台的大规模赤字、负债发展计划,则是这一手段的最好注脚之一。继续维持低利率,符合当前经济复苏的需求。而低利率,是地产活跃发展的催化剂。

 

 

(二)加币低迷

在过去的五年中,加币对应国际主要货币,一直在持续走低。

加币/人民币,从6.87一路跌到4.49,跌幅高达34.6%

 

加币/美元,更是从1.06跌到0.685,跌幅达到35.3%

 

疲软的加币,不仅会继续使得物价飙升(在大温,吃不起韭黄,只能吃龙虾的故事,您还记得吧?)而且会吸引更多的海外资金进入本地地产市场,继续推高地产价格。

 

(三)加币触底反弹

在刚刚过去的一月份,加币呈现触底反弹的迹象,是1,2月房市疯狂的主要推手,所有的外来资金,都希望在加币升值前,能将手中的高价位外币置换成不动产,待日后套利沽出;而所有的内部资金包括刚需,则希望在地产价格飙升前能够锁定物业,完成囤地或者居住条件的提升。这些,都刺激了地产市场的活跃程度。 


 


(四)人民币的未来贬值预期

同加拿大经济困局类似,中国目前也在积极进行自身经济结构调整。经济发展的三驾马车:1基础建设,目前规模已经有所控制;2内需拉动,短期仍会停留在低浅位置(大多数人或更愿意出国消费);3 出口贸易,需要低位贬值的人民币,来提升出口的吸引力。另外,长期广义货币增发,停在高位的人民币使得不少人有“内部通货膨胀”的忧虑。据路透社2月26日的报道,高盛等国际投行,都在最近的新兴市场国家货币汇率的研报中,预测人民币会在未来一段时间内,出现一定程度的贬值。所以更多的人民币持有者,会更愿意把手中的人民币,在这个兑换加币的历史高位上,置换成不动产。


 

总结:

当然,近期地产市场的火爆,不仅仅是上述几个方面的原因。长期的房源相对于需求的不匹配,区域之间发展的不均衡,部分区域的不合理评估,大温重心东移,持续外来人口,政府解困房供应不足,对于未来房价上涨的预期等,都在其中扮演着自己的角色。

2016,大温地产,涨升依旧。


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上一期我们谈到西温哪个区最好,这一期我们谈谈除了海边第一排和山上的那些好区之外,还有哪些区比较受欢迎?

 

这个问题需要跟每个人、每个家庭的具体需求结合来看,去西温买房的人目前阶段多数是冲着风景去的,如果您不想住在山上、也不想住在海边第一排,那么Dundarave, Queens是不错的选择,那里离城市的中心很近,有很多风景非常好的房子,海边有Dundarave Village和西温社区活动中心,也有海边步行道和沙滩供您健身、娱乐,区域内的Irwin Park和Pauline Johnson小学,West Vancouver中学都是非常有名的。



除了这两个区之外,西边还有Westmount也非常受欢迎,地势相对较缓,风景优美,旁边有全省闻名的IB课程最好的小学West Bay。从这里往西一直到Caulfeild、Upper Caulfeild都比较受当地居民的欢迎,包括Bayridge、Westbay、Sandy Cove、Cypress、Rockridge等等。这些地方都离城市中心不算太远,有很多风景很震撼的房子。 在Upper Caulfeild,有Caulfeild Shopping Center,里面超市、餐馆、银行等日常生活所需要的东西基本都有,也是因为这个原因,这里有很多2000平方尺到4000平方尺的度假屋,服务于那些喜欢滑雪的北美买家,早晨去Whistler滑雪,晚上回来休息两不耽误,在Shopping Center的旁边就是闻名的Rockridge中学,区域内的Caulfeild小学也非常好。


如果你不在乎有没有风景,需要有大宅子的感觉,有一个区非常适合您:Altamont,这个区位于28街和31街之间,地势比较平缓,而且地都很大,多数在20,000平方尺到50,000平方尺之间,地势平缓,适合孩子们玩耍,私密性很好,属于真正意义上的深宅大院。



如果您是上班族,需要考虑交通及预算,那么靠近Park Royal商业中心的Ambleside及附近的区域比较适合您,这里交通方便,生活也方便,步行都可以去海边,学区是West Vancouver中学,区域内的Ridgeview小学也是久负盛名,而且各种大小的房屋都有,总有一款适合您。


 西温从最东头Park Royal到最西头的Horse Shoebay、Howe Sound,总共有三十多个区,每个区都有自己的特点,上面列举的仅仅是比较受欢迎的区,其他区域的特点会在后续专栏中谈到。


一家之言,欢迎交流。


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建于1977年的Lansdowne Mall 占地50英亩, Lansdowne Village 面积占了列治文市中心土地面积的1/6, 根据列治文市城市规划,到2041年该区域人口将达到31,000。

从列治文2041年规划图上看,该地块南面(绿色部分)将建成公园,西面(红色部分)为住宅,其作中部及东面(粉色部分)为中密度建筑群。目前沿三号路的停车场将建成高层住宅,并结合商业步行街。Cooney Road将向北延伸穿过目前的Food Court所在位置,同时东西向也将地有一条路贯穿整个地块,连接三号路与Kwantlen St, 并通往Gardencity Road, 南北向还有一条道路接通Alderbridge Way 与Lansdowne Road. 这些新路的建成将大大缓解列治文市中心有交通压力。

 

Lansdowne Mall的业主Vanprop Investments 已决定着手推动该项目,初步计划建设几座15层以下的高级公寓、写字楼及商业综合体,以及一个大型公园。预计年底开始公示,首期开发将从沿三号路skytrain部分开始。公司发言人称“我们刚开始规划这个项目,整个规划过程大约需要2到3 年时间,这是个长期发展项目,整个项目开发将有相当长的时间跨度,我们将努力把它打造成一个充满活力的公众活动空间。”

 

该发展计划与近期市政府通过的Official Community Plan基本一致,在Official Community Plan中Lansdowne Village被定义为“市中心的中心,将汇集购物、餐饮、酒店、休闲、大型市民活动场所以及一个新的图书馆。从Bridgeport Station到Granville Avenue这间的三号路两旁将全线建 成高层住宅,以取代目前的低层商场,到时三号路将焕然一新,呈现出现代都市的面貌,整个列治文市中心的面貌将得到彻底的提升。

 

 

 

 

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木结构作为建筑形式,已有几百年的历史。在北美,有95%的人居住在轻型木结构住宅之中。相对于钢结构和钢筋混凝土结构而言,轻型木结构具有较大的结构阻尼,在地震中能消耗大量的地震能量。



以世界范围内的几次大震中的实际表现来看,轻型木结构都表现出了非常优秀的抗震性能。1964年阿拉斯加地震,1971年加州圣佛南多地震,1987年纽西兰艾几坎比地震,1988年魁北克萨坤内地震,1989年加州娄玛布理塔地震以及1994年加州北岭地震,20世纪以来的历次大震中,轻型木结构的抗震性能得到了充分的体现和证明。

 

 

因为木结构在历次地震中的卓越表现,在1994年日本神户地震之后,日本政府大力提倡轻型框架木结构作为民用住宅的基本建造方式。

 

2009年7月14日在日本神户三木市进行了迄今为止世界上最大规模的木结构建筑物振动台实验,以研究中高层轻型木结构在地震中的表现。美国科罗拉多大学以及其他四所美国高校联合美国国家研究基金会,加拿大林产品研究院等科研机构一起在这台世界最大的震动台上模拟相当于1994年加州北岭地震强度的地震。

 

一栋高六层楼的全木结构房屋(有23个卧室以及一个小型零售商店)被放置在震动台上接受模拟7.5级震级的考验。实验结果显示中高层木结构在应对高强度地震时也同样具有优越的抗震表现。

 

 

轻型木结构抗震性能卓越的3大原因:

 

1. 高强度重量比/自重轻:

木结构自重是同等混凝土建筑的1/7-1/5,在地震中,自重越轻所受的地震破坏力及建筑产生的晃动惯性就越小;

 

2. 木框架+剪力墙结构抗侧力性能好:

由密布的木龙骨及定向结构板组成的木结构框架+剪力墙结构具有极佳的抗侧向力,体现出完美的整体结构稳定性;

 

3. 柔性结构耗能性佳:

木材和金属连接件形成的房屋结构节点具有弹性和一定的变形能力,因此能够在地震中吸收和耗散能量。

 

目前,在很多国家和地区,轻型木结构建筑都得到了大力的推广和应用,例如地震多发的美国加州地区、新西兰、台湾地区、土耳其以及日本。很多国家或地区都在大震中看到了轻型木结构的优势,所以积极的推广并鼓励人们采用轻型木结构建造房屋,提高建筑的抗震能力。当然,任何结构都需要进行合理的设计和良好的施工才能发挥其特点和作用,轻型木结构也不例外。



文章作者Leo Liu ( 刘欣)介绍

 

Leo Liu ( 刘欣)拥有土木工程,金融财务,建筑供应链管理三重背景;2005年毕业于爱尔兰都柏林商学院后,任职于英国著名的Elliott Group 地产开发及建筑公司,并参与了2012年伦敦奥运会奥运村项目建设;在移民温哥华后,任职于西温,温西多家著名建筑公司,专注于房地产建筑业,特别致力于地产开发和建筑供应链的整合与提升。 Leo的加盟,极大地补充了新趋势地产西北温团队在建筑领域的力量,从而为客户,特别是投资客户提供更加专业,到位的建议。

 

关注新趋势地产,关注地产新趋势。


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2015年12月,备受西温各界关注的建筑开发法规修改,在经过多次的公共听证会及辩论会后,由西温市政府相关部门再次提交市议会一份“关于降低建筑及开发对于社区影响的的提案报告”。其中部分主要提案内容整理如下:

 

IMMEDIATE / SHORT-TERM 近期/短期的可能影响


提案1:前院围栏/围墙高度最高为1.2米;侧翼及后院围栏高度为1.8米

提案2:限定挡土墙及围栏/围墙组合高度为2.4米

提案3:除涉及到安全以及坡度实际原因外,原则上围栏/围墙不再被允许建在市政公共区域范围内;具体情况市政规划会具体研讨。

提案4:在公共区域街道和住宅前院的硬质覆盖面积,最多不超出30%

提案5:对园林规划设计中的植被设计另需单独详细规划,并收取建筑许可押金

提案6:明确阐明边界树木及植被保留规划;对于树木及植被允许移除的区域,要求提供重新培植的规划种植比例。

提案7:实施对于公共区域街道树木的保护法规

提案8:除车道需求外,对于公共区域街道交界处的挡土墙和自然坡度改变,做出严格限定

提案9:对于土地合并的规划建筑项目,最大可批准建筑面积为最小允许建筑面积的1.5倍。

 

B.  MID-TERM 中长期的可能影响


提案10:研讨挡土墙从物业边界线的退后距离,以保证合适的园林/绿植景观

提案11: 除车道需求外,研讨限定挡土墙在前院的1.2米最大高度

提案12:研讨对于现存树木/绿植的详细保留计划,并要求提供详尽的树木/绿植状况报告

提案13:研讨对于地下室部分的明确定义,为低于平均回填基准面1.8米

提案14: 研讨并修改建筑正面高度的规定

提案15:允许部分设计部位,如露台、门廊、屋檐等部位的围护突出,此部分不被视为建筑主体部分

 

我们有理由相信,在已经到来的2016年,西温的建筑法规修改必将在反复的辩论中继续推进。未来所施行的法规,或许2-3年内会对西温的住宅开发造成有限的影响,但越来越严格、规范的开发与建筑法规,必将对西温城市和社区的长远发展,带来积极正面的影响。

 

文章作者Leo Liu (刘欣)介绍

 

Leo Liu ( 刘欣)拥有土木工程,金融财务,建筑供应链管理三重背景;2005年毕业于爱尔兰都柏林商学院后,任职于英国著名的Elliott Group 地产开发及建筑公司,并参与了2012年伦敦奥运会奥运村项目建设;在移民温哥华后,任职于西温,温西多家著名建筑公司,专注于房地产建筑业,特别致力于地产开发和建筑供应链的整合与提升。 Leo的加盟,极大地补充了新趋势地产西北温团队在建筑领域的力量,从而为客户,特别是投资客户提供更加专业,到位的建议。

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