导语:

 每年一到中国的春节期间,都有不少人来温哥华看房。对于较有经济实力的人,温哥华西区与西温哥华市均是心仪的区域。这几年,西温房地产持续升温,越来越得到新移民和大陆投资客的认可。

 

但相对于温西,西温的情况,特别是中小学教育,还有待进一步说明。最近,就有读者致电新趋势地产,希望我们帮助他们深入了解西温房产与学区房之关系,为此,我们特别刊登此篇,采用问答方式,帮助读者答疑解惑。

 

有任何置业安家方面的疑问,欢迎第一时间联系新趋势地产。我将会竭诚为您服务。

 


彭巍 Wells Peng

Wells Peng(彭巍),多年荣获大温房地产金牌经纪,也是最早关注西温房产价值的地产经纪之一,在西温房地产界,居于绝对的领军位置。销售的物业价值已经超过五个亿。2015年成功销售房产超过百套。

 

西温简介

在温西地产还形成大热的时候,西温哥华市(West Vancouver)其实一直以大温地区高端物业而闻名,该市居民的平均收入常列为加拿大众多社区之冠,用通俗的话讲,这里是“富人扎堆”的地方。不光是大温及省内的富人喜爱这里,加拿大排名靠前的富豪以及美国、欧洲、中东以及亚洲的有钱人也在此拥有豪华物业,一并打造了西温多元化的富足社区。


西温依山傍海,山势坐北朝南,十分符合华人心中“风水宝地”的概念。地势低的地方,可见沙滩;而随着地势逐渐升高,视野变得愈加广阔,太平洋海景、温哥华城际线一览无余,这样的美景在世界各城市中也实属罕见。从海滩到山顶,从林间徒步小路到滑雪胜地,西温不缺的就是自然美景。

 

西温这几年的房地产市场为何会这么火红

西温人口不到5万,属于人口低密度城市,加上一流的自然环境、多元文化氛围,设计和建造精良的豪宅民居以及良好的教育环境,非常好地诠释了温哥华这一世界宜居城市的内涵。


至于这两年西温房地产市场的急速升温,完全体现了对西温的价值重估,这里房产的高性价比是不言而喻的。相对于大温另一高端物业区,即温哥华西区,西温的房价更为实惠坚挺,这就保证了房产的保值增值性。如果用数字说话,西温200万以上的独立屋,换到温西,至少你要多付出100万,甚至是双倍的价钱才能买下来,但景色,宅地面积大小往往不如西温。

 

买房置业,除了房子本身的价值要考虑外,房子地处位置的周边环境,特别是人文环境,则是比房子本身还要值得关注的。它直接影响人们得生活品质,更对房子未来的升值起到重大的影响作用。


华人重视子女教育,一直有着择校的观念,西温的中小学教育是怎样的

谈西温置业,关注这里的人文,就不得不提中小学教育。总体说来,西温的学校都比较有名,两个私校Collingwood和Mulgrave一直在BC省名列前茅。三所公立中学West Vancouver、Sentinel和Rockridge也都很好。公立小学中也有不少名校,象Ridgeview, West Bay, Westcot,Irwin Park及Caulfeild等,而且学校的学生更加多元化,特别适合需要尽快提高孩子语言能力的家庭。

 

温西的教育资源也非常好,但教育局执行严格的就近入学的政策,有名的公立中学如University Hill以及Lord Byng都不是很容易进去的。在西温也是如此吗

温西与西温的学区房还是有区别的。学区房的概念在温哥华执行的一丝不苟,但在西温,情况还是有所不同。除了个别学校,在西温是可以实现跨区入学的。西温教育局没有规定学生不可以跨区,都是网上填报志愿,可以选3个学校,学校先招本学区第一志愿的,但招不满的话,就选来自其他学区的孩子。

其实,可以这样说,西温有学区房一说,但在这里买房更注重的是房屋本身的价值,整体而言,除了西部Horseshoe Bay以及往北区域,西温整体都处在非常好的学区内,且跨区入学也非难事,这是在西温置业的一大特点。

 

给孩子填报3个志愿后,家长和孩子除了等,还能做些什么呢

建议家长多带孩子到想入读的学校,与校方诚挚沟通,表达强烈的意向且给校方留下好的深刻印象。所以,不要坐等,主动出击很重要。语言不太好的,一定要请老移民帮助。

 

 “除了个别学校,指的是哪几所呢

上面所指的个别公校,指的是西温的两间小学:West Bay和Ridgeview。这两间公立小学之所以了不起,是因为它们常年是唯一能与其他名私立学校并列第一的公校,要知道BC省内有着800多所小学,能得满分10分,确实了得。这两所学校所在的Ambleside、Westmount以及Altamont区乃是学区房,不光受到华人青睐,连西人买房多半也是冲着学校而来的。West Bay从2007年起开设IB课程,学生从Kindergarten起就开始法语学习。


西温的中学教育

西温的3所名公校分别是Sentinel,Rockridge以及West Vancouver。

Sentinel (圣丁诺中学),位于西温贵区British Properties,全校学生约1000名。它的菲沙排名非常靠前。除了正规的中学教育外,学校还提供AP(Advanced Placement,大学预修课程)课程 ,这是由美国大学理事会( The College Board) 提供的在高中授课的大学课程。学生在日后入读有AP成绩抵学分政策的大学时,可以免修相关大学课程,从而达到缩短学时,跳级就读,以及节省高昂大学学费等目的。另外值得一提的是,学校的图书馆、艺术馆与健身房设施一流,学习环境优越。

 

Rockridge 学校(洛克岭)位于Caulfield Pateau森林中,附近的滑冰场曾服务于2010年冬奥会。学校校舍朴素与大自然达到完美的和谐统一。学校除了从2004年开始提供AP课程外,自2009年开始,还专门提供Super Achievers 课程,为拥有国家级田径水准或高水准的演艺才能的学生服务。同时Rockridge也在积极准备它的IB课程的认证。

 

West Vancouver(西温哥华)中学是西温最大的学校,拥有1,500名学生。学校坐拥壮丽景色,校舍也美观现代。西温哥华中学开设IB项目,参与的学生占到总数的五分之一。学校拥有两个专业体育馆,一个设施齐备的新剧院。

 

西温的两间私立学校

西温的两所私校Collingwood和Mulgrave一直在BC省名列前茅。 Mulgrave成立于1993年,学校提供从Pre-K(3到4岁)开始到12年级的全程教育课程。 Pre-K 分别提供全天授课,上午,或下午班。为家长提供了多样的选择。它的小学部,即Junior School提供从Kindergarten 到6年级的全IB课程。IB课程与众不同主要是因其提供一个从3-19岁连贯性的教学模式,并在过去30多年年中保持了极高的教学及考核标准,鼓励IB学生在了解自己本省的文化基础之上拥有国际间的思维意识;鼓励学生通过提出挑战性的问题,拥有己见,发展研究能力,采用良好的学习方法,参与社区服务而获得积极的态度。在大温地区,有能力提供全IB课程的学校也是屈指可数的。

 

Collingwood成立于1984年,也是提供从Pre-K到12年级的全程教育课程, 在西温有两个校区,它提供的是AP课程。由于两所私校都很不错,我们很多住在西温的客户,往往纠结于到底选择哪所私校入读。在我和很多知名西人经纪合作的过程中,也曾经就这个问题和他们探讨过。有位朋友的建议,倒是让我觉得比较可靠:Mulgrave更注重学业,开辟了中文课,而Collingwood则更加的多元化,从它安排国际交换学生,到Round Squar School 系统,都无不体现多元化的色彩,也是一个不错的选择。所以主要看各位家长及孩子的需要去选择。

 

给读者的一些置业建议

根据这几年代理客人买卖西温房产的经历,我建议以孩子上哪所中学为考量因素之一,最好家与学校的距离控制在步行能达到的范围内。

最近西温房地产成交非常活跃,些地方目前已是卖方市场,抢Offer现象也时有出现,而且房源并不多,所以想在西温安家置业的,应尽早入手,趁房价还未大涨起来的时候。当然一家之言,仅供参考。

西温小学

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  风景

       这几年到西温买房子的人越来越多,而且笔者发现多数人去西温买房是冲着风景去的。西温景色优美,说到风景有很多种,有看北面山景的、有看南面海景的、也有看市中心或北温还有城市景的、还有看GOLF球场景的。海景可看的有内湾风景及夹在北温和DOWNTOWN的海景,还有STANLEY公园以西海景,到底哪种风景好?

 

       笔者多年的体会与经验告诉我,山景房多数人已不太把它当成风景看待了,价值不高,但对有GOLF球场风景的房子喜欢的人不在少数,北温及DOWNTOWN城市景以及内湾景的房子喜欢的人更多,但最被接受的还是STANLEY公园以西的海景、UBC及温哥华岛的风景。当然,如果一个房子能具有从北温、DOWNTOWN、STANLEY公园、ENGLISH BAY、UBC、再一直到温哥华岛的风景,那就堪称完美。

 

地势

       在西温看房子跟其他区域不同。西温因为处于山坡地带,会遇到各种各样的地形,有南坡地、北坡地、东坡地、西坡地。北坡地的房子很少,喜欢的人也很少,东、西坡地要看地势与风景的具体情况,喜欢的人各异。南坡地的房子相对较多,喜欢的人也最多。

 

       在西温持有物业的人绝大多数都有一个梦想,都希望自己的地又平、风景又好,这种地有吗?有,确实有。但凤毛麟角,非常稀少。多数情况下是地势坡度较大、风景优美,或者地势很平、但风景不行或没有风景。这是一对矛盾,很难两全。

 

       笔者还发现一个现象,有很多人对上坡地和下坡地有截然不同的看法,有些移民,尤其是新移民对上坡地情有独钟,有些老移民。包括多数的老外,对下坡地偏爱有加,到底是上坡地好还是下坡地好?对于这个问题,几乎笔者的每一个客人都会问到。


其实上坡地和下坡地完全是看个人的需求,上坡地的房子优点是气派,老远看到器宇轩昂,缺点是私密性不好。西温的房子因为靠山面海,所以家里人经常活动的区域,如厨房、家庭室、餐厅基本上都在阳面、冲着海,卧室、尤其是主卧为了享受阳光和看海也在阳面,而这个朝向就是对着门口的大路;另外一个缺点是多数没有室外活动的院落,因为地被车道占据了较多的面积,或者是即便有后院,但因为后院在北面,没有阳光,也很少用它。


下坡地的房子正好反过来,缺点是感觉不够有气魄,从门口路边看房子在下面,优点是私密性好,主要活动的区域如家庭室、厨房、餐厅及卧室都是冲着后院、大海和太阳,另外一个优点是很多房子能辟出一块后院开PARTY、供孩子玩耍及家庭其他成员休闲。所以买上坡地的房子还是下坡地的房子完全看个人需求,希望房子比较气派的可买上坡地,希望自己住着实惠、私密性好同时又能有后院供孩子玩耍的就买下坡地。

 

雪线到底在哪里?


       谈及西温,经常有客人问:“这里在雪线以上还是雪线以下?”这个问题曾经困扰了我很长时间,为此曾经请教了西温的很多本地人,发现多数人对这个问题一样是很困惑。后来从西温一些资深的设计师得到答案,发现这个问题属于误传。西温的雪线每年都会有一些变化,但基本上都在海拔1500尺到海拔2000尺之间浮动。但是西温所有的房子都限制在海拔1200尺以下,所以其实所有的房子都在雪线以下。这个问题在冬天时分,自己稍微留意都能得到答案,当您在温西的ARBUTUS海滩、JERICHO海滩、STANLEY公园的观景点或者是其他什么地方,都能比较清楚地看到雪线在哪里,也能轻易地发现其实西温所有的房子都在雪线以下。

 

       其实很多人问这个问题并不是真正关心雪线在哪里,而是关心西温下雪的情况,这个问题在其它的专访里也谈及过。笔者曾经在下雪天,山上山下地跑过,温西、西温也曾同一天实地考察过,发现有温西及其他区域下雨,西温山上下雪的情况;也发现有西温下雨,温西下雪的情况;笔者发现,西温的市政、社区服务做得非常到位,今年年初下雪后的第二天,笔者恰巧上午在西温带人看房,下午在温西带人看房,发现西温山上所有的大街小巷雪都被市政清扫的干干净净,包括钥匙圈类的小街道,但温西除了像CAMBIE、ARBUTUS之外,很多街道仍是积雪覆盖,无人过问。整体来讲,个人感觉西温山上的雪会稍多一些,但这个差异似乎被市场夸大了。

 

一家之言,欢迎交流。

作者为大温地区资深房地产经纪

Tel: 604.518.2896

E: wells.peng@gmail.com



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2008年金融危机之后,大温地区很多城市的房价一路高歌、直线上扬,惟有一个被遗忘的角落直到2011年初才开始活跃、上涨,这个城市就是西温哥华市(West Vancouver,简称West Van)。


随着2010年底大阪超市在西温的开张,越来越多的华人开始认识西温,了解西温,并在西温置业安家。与其他城市不同,温西、列治文、本拿比等地方,华裔本身就很多,大家都相对了解,但在西温,华裔还没有那么多,周围的朋友对西温也没有太多的认识。笔者每每带客人在西温看房,发现客人总有各式各样的问题与疑惑。在耐心为客人解答的同时,我常常在想应该把平日积累的经验和知识分享给大家,毕竟从入行时就开始的对西温的关注和积累,已经有几年的时间。经过一段时间的酝酿,笔者将从事地产经纪以来多年在西温的经验与积累通过“彭巍谈西温”这个专栏的形式与各位读者分享。

 

西温哪个区最好?


西温哪个区最好?这个在温西、列治文、本拿比等城市很多人一下子就能回答上来的问题在西温却能难倒很多人,包括很多在西温耕耘多年的知名经纪,多数人在听到这个问题后都会一时语噎,不知如何回答。这个问题除了平时在大家心目中没有太多这样的概念外,还有一个客观的原因就是西温的地形地貌比较复杂,不像其他的城市每个区都相对较大,比较成规模,相对容易区分,西温各区的划分有大有小,很多的区里只有几十户、一百来户人家,比较难以细分。

 

对这个问题,笔者发现老外和华人的看法也有不同,笔者曾经和几个西温比较有名的西人经纪沟通过,他们多数是在琢磨半天后回答:Water Front,即海边的房子。海边的房子确实好,紧邻大海,如果说其他地方有景的房子是看海的话,海边的房子则是拥有海,但对于很多华人而言似乎是“华而不实”,看着很漂亮,但考虑到海浪声、房屋维护成本相对较高及可能性其实很低的海啸风险等问题,往往望而却步。

 

多数华人觉得海边的房子很好,但还是比较喜欢“山上”的区域,所谓“山上”指的是一号高速以上、从东往西包含British Properties、Chartwell、Westhill、Canterbury、Panorama Village、Whitby Estates和Chelsea Park这七个区,这些区域开发较晚,是由British Pacific Properties在上个世纪五六十年代才开始开发的,规划更加合理、街道更加整齐、房屋建造年代一致。


BP区以西的街道基本都没有受到在北美比较常见的电线杆的干扰,当然更重要的是风景更加眩目多彩、震撼人心,从市中心、Stanley公园、波光粼粼的大海到温哥华岛尽收眼底,所以更加受华人的钟爱;而BP区是一号高速以上最早开发的区,也是加拿大乃至全球闻名的富人聚集地,深宅大院的感觉较为强烈,到了晚上城市夜景也是绚丽夺目,所以也同样备受追捧,这些区域的学校也是非常好的,两个私校Collingwood和Mulgrave都在附近,公校中Sentinel中学、Chartwell小学和Westcot小学也都是久负盛名。

 


西温除了海边第一排和一号高速上面的这些好区之外,其他区就没有好房子了吗?当然不是。西温因为地形地貌比较复杂,很多其他的区也有很贵且很漂亮的房子,下一期会跟大家介绍除了这些区之外,还有哪些区域也很受欢迎。


一家之言,欢迎交流。


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2016 年新年伊始,温哥华地产界新闻不断, 盛事当属“新趋势地产公司”正式亮相。

 

“ 新 趋 势 地 产”(Nu Stream Realty) 是 由 联想系投资, 创始人彭巍(Wells Peng) 不 仅是多年的大温地区顶级地产金牌经纪,也是 原联想集团高管。其经营的最大特点是:“通 过真正紧密协同的大团队模式,让优秀的人才 更加优秀,让客户更快地买到房子,让客户更 好地卖掉房子”,通过强有力的市场推广手段, 将在未来成为大温地区最具创新精神、成长最 快的地产经纪公司。

 

联想系投资“新趋势地产”

        最近几年,温哥华房地产市场出现较大变化,除了传统的个体经营 地产经纪模式,一种新兴的大团队地产经纪模式呈现了非常快的上升趋 势。新成立的“新趋势地产”(Nu Stream Realty)公司,就是继承和 发扬目前初已显现优势的大团队地产经纪营销模式,以“真正紧密协同 的大团队模式”,及“让优秀的人才更加优秀”为特点,以强大的联想 系投资为资金支持背景的新型地产公司。

 

        近日,“新趋势地产”的创始总经理彭巍接受了《高度》周刊的专访, 以他十年从事地产经纪所获的深度思考,及一年多对团队地产公司协同 运作的经验,向我们全面诠释了何为地产经营的团队模式、“新趋势地产” 经纪公司的现在与未来、及这种新型地产经营模式的最强优势。

 

        彭巍,说话语速不急不缓,条理非常清晰,交谈中爱举数字为例, 更喜欢把看似复杂的事情简而化之。作为多年荣获大温房地产金牌经纪, 也是最早关注西温房产价值的地产经纪之一,彭巍销售的物业价值已经 超过五个亿。这位曾在中国大陆联想公司服务了十一年的企业高管,长 江商学院二期 EMBA 学员,2006 年一来到温哥华,就直觉地感到房地 产市场之大有可为,2007  年就拿到地产经纪牌照。

 

        如今,彭巍的地产事业路径发展得一帆风顺。审视他的移民之路, 这其中少见大多数移民所经历的彷徨、无奈与很多的挣扎。是上天特别 眷顾他,还是由于其他的什么原因?用彭巍自己的话解释,“我一直相 信联想老总柳传志的一句话:要想做事必先做人。而不管我做什么,都 会以职业的标准和态度来要求自己。”

 

        所以,本次联想系投资看中了“新趋势地产”,也正是源于彭巍的职 业背景与信得过的为人处事方式。目前,联想系共投资两百多家企业,其 中有六十多家是上市企业,其资产规模达到上万亿,联想系的投资在中国 属于市场领先的地位。彭巍特别强调联想系资源的优势,这些优势将会为 企业带来更规范的管理、更远大的目标、更健康向上的文化。选温哥华作 为其房地产交易平台国际化的第一站,联想系正是被彭巍所说服,其未来 的长远目标是希望建立一个面向全球华人的地产交易首选平台。

 

真正紧密协同的大团队模式

        说到地产经纪的大团队模式,其实这种模式是起始于华人经纪社区 的,目前西人公司还没有。由于文化的差异,华人对于这种团队合作的 认可更多一些,即总部下设不同的地区公司,然后各个城市的分公司下 面再有不同的团队,每一个团队都由大牌经纪人领队;公司的任务就是 不断地开拓市场,不停地去做各种市场推广投入,拿到销售机会;以公 司的整体力量进行营销就能做很多传统个体经纪力所不能及的事情,为 客人提供更多的增值服务;团队内部各施其职,各取所长,合作分工; 团队与团队之间紧密协作;三位一体,形成强大的大兵团销售模式,这 种集公司整体、很多顶级金牌经纪和各团队的销售能力为一体,相对于 传统的单兵作战的销售模式,优势是不言自明的,尤其是对于卖家而言。

 

        举例来讲,与传统地产经纪公司相比,这种模式具有更强的市场开 拓能力。相比个体经纪,每年花上几万十几万元做广告,但效果并不明显, 基本如打水漂一样,但团队经营的公司可以花费不同数量级的市场推广 费用,其所带来的市场机会有本质上的差异,其所带来的规模效应也是 非常明显,而这种投入也是检验投资方决心和资金实力的关键。

 

        市场投入大,拿到的 Listing 多,经纪就能更专注地工作,做自己擅 长和喜欢做的销售的工作,也会有更多的时间去服务客户,自然销量就 大,规模效应很强。一些比较难卖的房子就容易卖掉,好卖的房子能卖的价格更好。“新趋势地产”经纪公司的定位是:让卖家以最短的时间、 最少的打扰、卖出最好的价格;给买家更多的房源,及全程一站式的服务; 为客人提供更多的销售渠道和更多的增值服务,还有专门针对新移民的 安家服务团队。

 

        彭巍从做地产经纪开始的十年时间里,就一直在思考北美地产交易 行业的发展方向。虽然团队模式在温哥华还处于发展的初级阶段,没有 形成真正意义上的大团队模式。但他的相关经验让他确认这个团队模式 是行之有效,且优势很强,而其中的重点就是要建立真正紧密协同的大 团队模式。即团队内部,团队与团队之间都要紧密协同,公司、Team leader、Team member 三位一体,让团队中的每个人真正做到各有分工, 各司其职。

 

        北美的商业地产市场基本上都是类似模式,而如今在住宅市场也是 一样行之有效。卖家的期望值对于地产经纪的要求更高,表面上看大家 能力都差不多,但客户量不一样,对卖家带来的销售可能性就不一样。 客户群不一样,带来的销售价值和周期也会不一样,团队的大小对于销 售机会的把握也不一样。团队的合作会明显的展现在各个城市(区域) 之间个团队之间的协同效应上,让买方与卖方很容易看到团队的优势。

 

        相比团队公司的整体大资金投入,传统个体地产经纪是很难做得起 的,他们没有精力和时间去做的事情,团队公司都会去做,而且可以做 得更加到位。同时,更多有经验的人在一起共享经验与知识,每个人就 会提高很快,也会增强公司中单个经纪的谈判能力和销售技巧。

 

        彭巍说:“我们追求更规范的管理、更健康向上的文化、更远大的 目标和更高的客户满意度,这是我们创办‘新趋势地产’公司的初衷。”

 

让优秀的经纪更加优秀

        那么,保证团队紧密合作的同时,又如何来保证团队内部个体经纪 的利益呢?彭巍强调,收入的分配体系很重要,做到多嬴是关键,让公司、 Team leader、Team member 共同取得成绩。

 

        针对公司,在市场开拓上,打造持续提高市场开拓的能力,销售机 会持续增长的能力,提高客户的口碑,树立正面的公司品牌形象,推广 经纪人,个体获利多,公司获利也会多;针对 Team leader、公司的目 标是选择大温金牌经纪人,让他们的价值与销量都能有几倍甚至十几倍 的增长,迅速晋身顶级经纪,让其知名度更高;针对 Team member, 不一定是薄利,但肯定是多销,通过多拿 Listing,保证其利益,甚至能 让刚拿牌照的经纪,第二年就可以做到三、四十单的成交量。

 

        “新趋势地产”公司会专注“让优秀的人才更加优秀”,让公司内 的地产经纪学到经验、挣到钱、快快乐乐挣钱、长久稳定地挣钱,给他 们家园的感觉,无需担心客户资源,真正做到互相协作和依存,达到很 强的规模效应;这种模式的生命力和抗风险能力很强,市场好的时候这 种模式有优势,市场不好的时候这种模式优势会更强。

 

        彭巍强调:来自大陆的地产经纪在温哥华也已有十几年的发展史, 现今正是面临重新洗牌和整合的阶段,这对每个从业者都是无法回避的 问题。目前,“新趋势地产”下设的各个团队都在紧锣密鼓的协调、组 建过程中,其中就有知名的西、北温团队等地产精英已开始运作。这种 团队模式是地产行业的新趋势,所以公司起名为“新趋势地产”。

 

        有联想系做强大依托的“新趋势地产”(Nu Stream Realty)带着 新理念、新模式、新战略正式开张运作,在 2016 年将迅速开始大规模 的市场前期推广。市场定位创建一个金牌经纪团队和公司整体资源大 团队的规模,为客户提供更高效的交易服务。目标是第一年成立四到 五个分支办公室,一、两百人的经纪队伍,拥有五到八个顶级的 Team Leader。第二年,拥有五到八个分支办公室,三、四百人的经纪队伍, 十到二十个顶级的 Team Leader,基本覆盖整个大温地区。三年之内做 到大温地区市场占有率排名前三,成为大温地区最有创新精神、成长最 快的地产经纪公司。

 

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